تنص اللائحة الجديدة على حصر تملك العقارات والانتفاع بها في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين فقط، مع تطبيق رسوم تنظيمية بنسبة 2٪ على جميع المعاملات العقارية التي يقوم بها الأجانب في المدن الكبرى. تُستثنى من هذه الرسوم حالات معينة مثل التركات والأحكام القضائية.
آلية الرقابة والعقوبات المالية
لتعزيز الالتزام، أُنشئت آلية رقابية صارمة تُفرض فيها غرامات مالية قد تصل إلى 5٪ من قيمة العقار، مع حد أقصى يبلغ عشرة ملايين ريال للمخالفين. يُتاح للمتضررين مسار قانوني للاعتراض أمام المحاكم الإدارية.
اشتراطات الأفراد غير المقيمين
يتوجب على كل شخص طبيعي غير مقيم غير سعودي يرغب في شراء عقار أو الحصول على حق عيني استيفاء ثلاثة شروط أساسية: الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، فتح حساب بنكي في المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بهذه الهوية. تهدف هذه المتطلبات إلى توثيق هوية المتعامل وربط جميع الإجراءات المالية ببيانات رسمية.
ضوابط الشركات الأجنبية والكيانات غير الربحية
تُلزم اللائحة الشركات غير السعودية بتسجيلها لدى وزارة الاستثمار وفق دليل إجرائي تصدره الهيئة العامة للعقار، مع الإفصاح الكامل عن الملاك الحقيقيين سواء كانوا مباشرين أو غير مباشرين. كما يجب على ممثل الشركة داخل المملكة الحصول على هوية معتمدة وفتح حساب بنكي باسم الشركة. تُصدر وزارة الاستثمار رقم تسجيل للشركة بعد استيفاء جميع المتطلبات.
فيما يتعلق بالكيانات غير الربحية غير السعودية، يُطلب منها التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، والإفصاح عن الأشخاص الذين يسيطرون عليها بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة. يجب على هذه الكيانات إبلاغ المركز بأي تغيّر جوهري في هيكلها أو في الأشخاص المؤثرين خلال مهلة لا تتجاوز 15 يوماً.
متطلبات الكيانات الاعتبارية الأخرى
تشمل اللائحة أي شخص اعتباري غير سعودي قد يُحدده مجلس الوزراء مستقبلاً، حيث يُطلب منه التسجيل لدى الجهة المختصة، والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين، وتعيين ممثل نظامي، وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، مع إبلاغ الجهة المختصة بأي تعديل جوهري خلال 15 يوماً.
قواعد تملك الأسرة
تُصنّف اللائحة الزوج غير السعودي وأبنائه كأفراد تابعين له عند شراء مسكن سكني. لا يجوز لأي منهم امتلاك مسكن مستقل إلا إذا انتهت العلاقة الزوجية أو بلغ الابن أو الابنة سن الخامسة والعشرين، ما يمنع تعدد المساكن داخل الأسرة الواحدة.
بوابة إلكترونية موحدة
أنشأت الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري لتكون المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو الحصول على حقوق عينية أو التصرف فيها، سواء للأجانب أو للشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في رأس مالها. تُشترط جميع العمليات المالية المتعلقة بالشراء أو التصرف في العقار استخدام وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة من البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية عبر السجل العقاري.
تملك الشركات السعودية المشتركة مع أجانب
تُسمح للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك فيها غير سعوديين بامتلاك عقارات خارج المناطق المحظورة (مكة والمدينة) لاستخدامها في النشاط أو سكن العاملين، بشرط الحصول على موافقة وزارة الاستثمار. أما داخل تلك المناطق، فيُسمح بالتملك دون الحاجة إلى موافقة، وفقاً للضوابط الواردة في نظام تملك غير السعوديين للعقار.
رسوم التصرفات والإعفاءات
تُطبق الرسوم على جميع التصرفات العقارية للأجانب بنسبة 2٪ في مدن الرياض وجدة ومكة والمدينة. تُمنح إعفاءات من هذه الرسوم في عشرة حالات، أبرزها تقسيم التركات، الأحكام القضائية النهائية، نزع الملكية للمصلحة العامة، التبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، وإعادة العقار إلى مالكه الأصلي خلال مائة وثمانين يوماً وفق شروط محددة. تشمل الإعفاءات أيضاً التصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يمتلكه بالكامل، بالإضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لأجنبي بشرط إكمال المشروع ضمن رخصة البناء والبيع خلال سنة من انتهاء الرخصة.
آلية التبليغ والدليل الإجرائي
تُعتمد التبليغات النظامية فقط إذا صُرفت عبر وسائل التواصل المسجلة في البوابة الإلكترونية أو عبر الرسائل النصية إلى رقم الهاتف المحمول الموثق في الأنظمة الحكومية. تُلزم الهيئة العامة للعقار بإعداد دليل إجرائي تفصيلي يوضح آليات تنفيذ النظام واللائحة، ويُعتمد بقرار من مجلس إدارة الهيئة ليكون المرجع التنفيذي لجميع الإجراءات.
الرقابة الميدانية والعقوبات التصحيحية
يمنح اللائحة المفتشين المختارين من قبل الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط المخالفات سواءً كانت فردية أو جماعية. تُلزم اللجنة المختصة عند توقيع العقوبات مراعاة طبيعة المخالفة وآثارها، مع إعطاء المخالف مهلة لا تقل عن عشرة أيام ولا تتجاوز مائة وثمانين يوماً لتصحيح الوضع قبل تنفيذ العقوبات المحددة في جدول المخالفات.
غرامات تصل إلى عشرة ملايين ريال
ينص جدول المخالفات على فرض غرامة قد تصل إلى 5٪ من قيمة الحق العيني المخالف، بحد أقصى عشرة ملايين ريال، في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك. تشمل العقوبات كذلك عدم الإفصاح عن بيانات المستفيدين أو الامتناع عن تقديم المعلومات للجهات المختصة، أو عدم تصحيح المخالفات خلال المدد المحددة، وتترتب عليها إنذارات أو غرامات قد تتراوح بين آلاف وملايين الريالات بحسب نوع المخالفة وتكرارها.
